פינוי בינוי

‏כללי

העיר יבנה נמצאת בתנופת פיתוח בכל הנוגע לבניית יחידות דיור חדשות בעיר. בין היתר מקודמות בה מעל 12,500 יח"ד חדשות (בעיקר בשטחים פתוחים) בשלבי תכנון וביצוע שונים. לעומת זאת, קיים ביבנה אזור וותיק אשר מאופיין בבניה ישנה, חלקה רוויה וחלקה צמודת קרקע שבו יש צורך להשקיע תשומות לחידוש המרקם הוותיק.

לבניה במרקם הוותיק בעיר כמה מטרות חשובות:

1. חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – מרבית המבנים הוותיקים בעיר שנבנו לפני 1980 אינם עמידים בפני רעידות אדמה, משום שנבנו לפני שנכתב תקן בניה לרעידות אדמה.

2. חיזוק החוסן החברתי בישוב – באמצעות התחדשות המרקם הוותיק בעיר ניתן לייצר חיבורים בין הבנייה החדשה לזו הוותיקה. בדרך זו, ניתן לחזק לא רק את החזות החיצונית של העיר אלא את החוסן הפנימי של האוכלוסייה הוותיקה.

3. שיפור חזות הישוב - טיפול בבנייני דירות ישנים ומבנים נמוכים אחרים אשר לרוב נמצאים במצב תחזוקתי ירוד (תשתיות, שצ"פ, שפ"פ).

לצורך כך נקבעו מספר כללים עקרוניים שעל פיהם יבדקו תכניות פינוי בינוי עתידיות.

כל בניה חדשה במתחמי פינוי בינוי תבדק בהתאמה לעקרונות תכנית המתאר החדשה של העיר - תכנית 404-0273557 ובמילוי מצטבר של התנאים הבאים:

1. מכפיל מכסימלי שניתן לאשר יהיה 4 דירות חדשות על כל דירה שתהרס (במקרים חריגים תתכן חריגה קלה להתאמה לצרכים).

2. אקוויוולנט להמרת שטחי מסחר למגורים – כל 120 מ"ר מסחר יחשב כיח"ד אחת.

3. על כל תכנית חלה חובה לספק שטח למבני ציבור ובפרט לכיתות גן ומעונות יום בהתבסס על ערכים פרוגרמטיים - גודל משק בית 3.5 נפש ליח"ד וגודל שנתון 2.2% לכמות התושבים שהתווספו מעבר למצב הקיים ולא יקטן מכיתת גן אחת בגודל 125 מ"ר בנוי.

4. כל תכנית תציג טיפול בסוגיית הנגר העילי עד למערכת הקולטת את התוספת מהתכנית.

5. חניה - לכל דירה בשטח של עד 120 מ"ר (ברוטו) יש לחשב חניה ביחס של 1:1.6 חניות ליח"ד, מעל 120 מ"ר (ברוטו) יש לחשב יחס של  2 חניות ליח"ד כאשר עד 30% מהחניות יהיו עליות והיתר תת קרקעיות.

6. יש להראות שטחים ירוקים ברמה של 3 מ"ר מינימום לנפש.

7. יש להתחשב במגבלת בניה לגובה שמוגדרת ע"י משרד הבטחון.

8. הגשת מסמכי התכנית לשיקול דעת הועדה:

א. הוראות התכנית

ב. תשריט מצב מוצע

ג. תשריט מצב מאושר

ד. נספח בינוי

ה. נספח סביבה ונוף

ו. נספח ביוב ומים

ז. נספח ניקוז

ח. בדיקת הצללה

ט. נספח תנועה וחניה

י. נספח פסולת בניין

יא. פרוגרמה לשטחי ציבור

יב. נספח סקר עצים

יג. נספח מתחמי תכנון- נספח שלביות

9. במידה ומדובר במסלול יזמים, יש להציג 75% מחתימות הדיירים בשטח התכנית.

10. יש להציג בדיקת כדאיות כלכלית – תקן 21  לתקינה השמאית - פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי בינוי, לבדיקת שמאי הועדה.

במידה והיזם המציג את התכנית יעמוד בתנאים המצטברים הרשומים לעיל - יצויד היזם במסמך כי:

"התכנית הוצגה בפני הוועדה המקדמית לתכנון אורבני והנה עומדת בדרישות הסף של העירייה ואין מניעה מטעם העירייה לחתום עם היזם על הסכם משפטי".

בברכה,

אינג' יעקב (קובי) נעים

מהנדס העיר​

פינוי בינוי